Problémy pri splácaní hypotéky – čo robiť

Viacerým ľuďom sa môže stať, že napriek pôvodne pozitívnej situácii sa v priebehu života môžu ocitnúť vo finančných problémoch a majú zrazu problém napríklad splatiť hypotéku. Čo robiť, ak sa vyskytnú problémy pri splácaní hypotéky?

Neschopnosť splácať hypotéku nie je samozrejme vo finančnom svete nič nové a preto je treba na to myslieť už skôr.

Šťastie majú tí, ktorí sa pre tento prípad poistili niektorým z poistných programov určených napríklad pre prípady zdravotných problémov, práceneschopnosti alebo pre prípad straty zamestnania. Tí, čo túto možnosť na úvod nevyužili, však majú situáciu sťaženú, určite ale nie neriešiteľnú.

Hlavnou otázkou je, či ja ako klient nestíham, neviem alebo nevládzme splácať hypotéku len dočasne a viem, že sa to v budúcnosti zlepší, alebo ide o stav, kedy by len krátkodobé riešenie nepomohlo.

Podľa toho treba aj zvoliť stratégiu, ako sa vyrovnať s tým, že klient nevie, ako splatiť hypotéku. V niektorých situáciách pomôže napríklad návrh a dohoda na dočasný splátkový kalendár, inokedy nie je iného riešenia, ako nehnuteľnosť predať a dlh vyplatiť.

V každom prípade je dôležité s bankou komunikovať, inak sa riešenie predraží a zhorší. Tu sú návrhy možných riešení:

Dočasné zníženie splátky

V prípade, že ste napríklad prišli o zamestnanie ale viete, že si čoskoro nájdete nové, alebo ak máte chorobu, avšak v budúcnosti budete môcť pokračovať v splácaní, najviac sa využíva práve možnosť dočasného zníženia mesačnej splátky na prijateľnú úroveň.

To sa vykonáva obvykle tým, že sa zníži splátka o istinu a platia sa naďalej len úroky. Vzhľadom na to, ako funguje splácanie hypotéky, že sa najprv viac splácajú úroky ako istina, môže byť toto riešenie najmä v prvej polovici splatnosti.

Ak však nie je splácanie hypotéky lineárne, ale napríklad progresívne alebo degresívne, čiže so zvyšujúcou alebo znižujúcou sa splátkou a jej štruktúrou, nie vždy to musí byť úspešné.

Väčšina klientov má ale anuitné splácanie hypotéky, kedy je výška mesačnej splátky rovnaká a štruktúra splátky v porovnaní istiny a úroku sa mení od začiatku splatnosti po koniec tak, ako bolo naznačené v predošlom odseku a vtedy má toto riešenie určitý zmysel.

Banky však znížia splátku obvykle najviac na 6 mesiacov a je potrebné neskôr to dobehnúť.

Hypotekárny splátkový kalendár

Hypotéky je možné v súvislosti s prvým riešením riešiť aj cez splátkový kalendár a to vtedy, ak potrebujete väčšiu časovú rezervu. V tomto momente je lepšie podať žiadosť na splátkový kalendár cez príslušné tlačivo banky a vzápätí v prípade, ak nastane dohoda medzi bankou a klientom, spíše sa zmluva, kde bude presne vymedzený termín a ďalšie parametre splátkového kalendáru.

Aj splátkový kalendár na hypotéku je ale len dočasné riešenie a priamo súvisí s prvou možnosťou, pretože obvykle ide o dobehnutie zameškaných platieb.

Samozrejme, toto sa dá riešiť následne aj cez rýchle alebo zrýchlené splácanie hypotéky, ale bežne je na to potrebná písomná dohoda medzi bankou a klientom.

Každé takéto riešenie ale znamená v konečnom dôsledku preplatenie hypotéky ešte viac, no je to jedno z tých menej bolestivých.

Trvalé zníženie splátky cez predĺženie splatnosti

Veľa klientov sa rozhodne v prípade, že nedokáže splácať hypotéku v pôvodnej výške, pre trvalé zníženie splátky. To sa musí spraviť jedine cez predĺženie splatnosti a v tomto momente má banka vždy konečné slovo. Samozrejme, cieľom poskytovateľa je vyriešiť situáciu k obojstrannej spokojnosti a tak, aby klient bol naďalej klientom banky a splácal svoj finančný záväzok ďalej.

Splatnosť sa môže predĺžiť do maximálnej možnej splatnosti, akú banka pre svoje hypotekárne úvery ponúka. Niekde je to 40 rokov, ale vo väčšine prípadov už ide o najviac 30 rokov.

Tu sú teda určité limity, pretože ak Vám zostáva napríklad splatnosť 25 rokov, na viac ako 30 si ju nepredĺžite a je teda otázne, či Vám toto riešenie pomôže.

Okrem toho môže byť problém aj s vekom, napríklad väčšina bánk chce, aby klient splatil úver do veku 65. roku života, takže predĺženie splatnosti môže naraziť aj na tento limit V každom prípade ide o zmenu podmienok, ktorá môže byť spoplatnená.

Refinancovanie hypotéky či iných úverov

Pokiaľ máte hypotekárny úver už staršieho dáta a dlhodobú fixáciu úroku na vyšších hodnotách ako dnes, riešením môže byť aj výmena starého úveru za nový.

V tomto prípade je ale nutné počítať s poplatkom za predčasné splatenie pôvodnej hypotéky v prípade, že sa uskutoční refinancovanie ešte v dobe fixácie pôvodného úroku. Je však možné si znížiť úroky aj na polovicu predošlej hodnoty, čo sa odrazí aj vo výške splátky.

Refinancovať a konsolidovať celkovo sa dá aj viacero úverov, nielen jeden hypotekárny.

Môžete si napríklad zobrať novú refinančnú hypotéku v banke a ňou vyplatíte napríklad splátky starých bankových a nebankových úverov, kreditných kariet alebo kontokorentných úverov, ktorých úroky sú niekedy aj 10 násobné oproti najnovším úrokovým sadzbám hypoték.

Tento spôsob sa dá ale aplikovať len v prípade, že ešte nie ste v omeškaní so splatnosťou hypotéky, pretože v opačnom prípade môžete byť pre banku už nedôveryhodným klientom.

Prenájom nehnuteľnosti

Ak je problém dlhodobejšieho charakteru no Vy nechcete pristúpiť ani na jedno z predošlých riešení, je možný aj prenájom nehnuteľnosti, ktorú obývate, pričom z tohto prenájmu môžete získať dodatočné finančné prostriedky na úhradu mesačne splátky. Takýto spôsob riešenia problémov so splácaním hypotéky je ale možný len v určitých prípadoch a ak to dovoľujú okolnosti klienta a jeho rodinná situácia.

Môžete napríklad prenajať časť nehnuteľnosti na bývanie, napríklad časť bytu alebo rodinného domu.

Pokiaľ vlastníte aj inú nehnuteľnosť alebo máte možnosť na určitý čas bývať inde, dá sa prenajať aj celý priestor.

Tento spôsob ale so sebou prináša aj povinnosti voči nájomcovi a tiež riziko, že nový nájomca nebude trvalé riešenie alebo môže mať tiež problémy s pravidelným platením a ak sa dostane do omeškania, máte znova problém.

Predaj nehnuteľnosti a predčasné splatenie hypotéky

Poslednou možnosťou, ako si poradiť s problémami so splácaním svojich finančných záväzkov je predať nehnuteľnosť a splatiť hypotéku predčasne. Toto je možné ale len po vzájomnej dohode s bankou, pretože tá má na nehnuteľnosť kvôli hypotekárnemu úveru záložné právo a musí s touto operáciou vysloviť súhlas. Pokiaľ je však podpísaná dohoda a banka vie, že predajom nehnuteľnosti sa uspokojí jej pohľadávka, nie je problém dať na predaj súhlas.

Takáto situácia si vyžaduje aj uskromnenie sa, pretože po predaji nehnuteľnosti a uspokojení záväzkov si musí nájsť klient nové bývanie, ktoré nemusí byť na úrovni predošlého.

Ide však o definitívne riešenie, kedy sa problém vyrieši raz a navždy, pretože hypotéka bude vyplatená.

Tento spôsob je určite výhodnejší a pohodlnejší ako napríklad nútený predaj formou dražby alebo exekúcie, ku ktorým banky pristupujú v prípade, ak klient dlhodobo nespláca svoje záväzky.

Čo sa stane, ak nebudete situáciu riešiť?

Tu je všeobecný postup, ktorý nasledujú banky v prípade, že má klient problémy so splácaním hypotéky.

1. ak je klient v omeškaní, banka sa ho snaží kontaktovať a situáciu riešiť
2. v prípade, ak nereaguje a je v omeškaní 3 až 6 mesačných splátok, banka pristupuje k vyhláseniu mimoriadne splatnosti úveru, kedy je hypotéka splatná v plnej výške okamžite
3. vzhľadom na to, že väčšinou klient nemá dostatok financií na jednorázové a okamžité vyplatenie banky, pristupuje sa k súdnemu vymáhaniu, ktoré nariadi exekúciu
4. exekúciou sa má uspokojiť pohľadávka banky a ak exekútor nenájde iný spôsob na uspokojenie tejto pohľadávky, je na rade dražba nehnuteľností vo vlastníctve klienta
5. primárne sa rieši dražba nehnuteľnosti, na ktorej má banka záložné právo a táto nehnuteľnosť je ponúkaná za najvyššiu cenu, ktorá je ponúknutá v dražbe, pričom táto cena je spravidla nižšia ako je priemerná trhová cena podobných nehnuteľností
6. z vyplatených peňazí z dražby sa uspokojí pohľadávka banky, ale uhradia sa aj poplatky za dražbu a za exekúciu a zvyšok sa vyplatí klientovi

Aby sa človek vyhol nepríjemnostiam od banky pri problémoch s nesplácaním hypotéky, mal by vziať do úvahy preventívne opatrenia a poznať dokonale podmienky hypotéky.

Zhodnotenie možností prehľadne z hľadiska vhodnosti

V nasledujúcej tabuľke je prehľad možností, ktoré má človek, ktorý sa ocitol v problémoch so splácaním hypotéky.

Záver

Ak sa dostanete do situácie, že neviete dočasne splácať svoje finančné záväzky a najmä splátky hypotéky, najlepšie je komunikovať a vopred o tom upovedomiť banku. Na základe dohody sa dá pristúpiť k dočasným riešeniam rôzneho charakteru, napríklad k dočasnému zníženiu splátky alebo splátkovému kalendáru na základe individuálnej dohody.

V prípade, že klient má problémy trvalejšieho charakteru, je možné predĺžiť splatnosť a dlhodobo tak znížiť splátku, alebo nehnuteľnosť predať a vyplatiť hypotéku, pričom zo zvyšných peňazí si klient zaobstará nové bývanie. Skrývanie sa pred bankou a odmietanie komunikácie k ničomu nevedie a končí ešte horšie, ako ktorékoľvek z iných možných riešení.

Publikováno: 28. 7. 2023

Michal Hardyn

Venujeme sa písaniu článkov, ktoré pokrývajú zaujímavé témy zo sveta aj z domova. Našou snahou je sprostredkovať zrozumiteľne a jasne články pre každého. Príspevky na našich webových stránkach sú informatívneho charakteru;. Taktiež sa venujeme recenziám a doporučeniam. Snažíme sa o to, aby obsah na Vmagazin.sk bol na čo najvyššej úrovni.

Twitter LinkedIn