Nehnuteľnosti s hypotékou – predaj alebo kúpa
Veľa ľudí si kúpi napríklad byt alebo dom na hypotekárny úver, no po určitej dobe sa chcú presťahovať. Dá sa predať byt s hypotékou alebo iná nehnuteľnosť? A ako je to pri ich kúpe?
To, či je možné predať byt s hypotékou alebo rodinný dom, ktorý bol zakúpený pomocou hypotekárneho úveru, závisí najmä od toho, akej povahy je úver.
Pokiaľ ide o bežnú komerčnú hypotéku z banky, predaj bytu alebo predaj rodinného domu s hypotékou nie je žiaden problém, vyžaduje si to však o niečo viac vybavovania a organizácie samotného predaja. Ak ide ale napríklad o hypoúver aj s podporou pre mladých alebo úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania, môže to byť už ťažšie. Ako sa presne určuje cena bytov?
Čo sa týka druhej strany mince, čiže investovanie do nehnuteľnosti s hypotekárnym úverom, kupujúci má na výber viacero riešení a je len na ňom a na dohode s predávajúcim, akým spôsobom sa prevod nehnuteľnosti zaťaženej hypotekárnym úverom uskutoční.
Aj v tomto prípade nemusí byť kúpa domu alebo bytu s hypotékou veľký problém, avšak kupujúci musí zvoliť také riešenie, ktoré bude pre neho finančne aj organizačne najvýhodnejšie. Existuje viacero možností.
Ako predať nehnuteľnosť s hypotékou
Byt alebo dom s hypotékou je možné predať v prípade, ak k tomu dá zvolenie banka. Tá musí vždy súhlasiť s každou zmenou, či už v rámci založenej nehnuteľnosti, alebo v rámci zmeny úverovej zmluvy. Existujú tri rôzne možnosti, ako si so situáciou poradiť.
1. Prenesenie záložného práv
V tomto prípade Vy ako majiteľ založenej nehnuteľnosti zmeníte ručenie k hypotéke, čiže prenesiete záložné právo na inú nehnuteľnosť. Podmienkou je, aby bola aj hodnota novej nehnuteľnosti dostatočná k výške hypotéky. Taktiež s tým musí súhlasiť banka a spraviť patričné zmeny v záložných zmluvách aj zmluve o hypotekárnom úvere.
2. Predaj aj s hypotékou
V tomto prípade ide prenesenie úveru na nového majiteľa založenej nehnuteľnosti, čiže svojim spôsobom ide o to, ako predať hypotéku novému klientovi. V praxi sa postupuje tak, že nový klient pristúpi k pôvodnej úverovej zmluve za rovnakých podmienok, aké boli nastavené u starého klienta. Banka si však nového klienta overí, ako keby bol novým žiadateľom o hypotéku.
3. Predčasné vyplatenie hypotéky
Tento spôsob sa využíva najčastejšie, hoci časovo aj organizačne je najzložitejší. Záujemca o nehnuteľnosť totiž pomôže predávajúcemu vyplatiť predčasne pôvodnú hypotéku a následne si kúpi nehnuteľnosť už bez záložného práva.
Toto predčasné vyplatenie môže byť čiastočne alebo plne vyplatené z predajnej ceny. Jediným problémom je, že ak kupujúci nemá dostatok vlastných prostriedkov, musí si na to požičať nový hypoúver a vybavenie získania novej hypotéky a predčasné splatenie tej starej je treba zosúladiť.
Ako kúpiť nehnuteľnosť s hypotékou
Čo sa týka kúpy nehnuteľnosti s hypotékou, v princípe sú dve možnosti, pričom obidve vychádzajú z možností, ktoré má predávajúci pri predaji nehnuteľnosti s hypotékou. Tu sú:
Prvou a častejšie využívanou je vzájomná dohoda medzi predávajúcim a kupujúcim, na základe ktorej kupujúci vyplatí časť alebo celú kúpnu sumu vopred a táto suma sa použije na predčasné splatenie pôvodnej hypotéky.
Tým sa uvoľní záložné právo a nehnuteľnosť sa predá už bez pôvodného hypotekárneho úveru. Kupujúci môže túto sumu zaplatiť buď z vlastných finančných prostriedkov, alebo si na to zobrať nový hypotekárny úver.
Organizačne jednoduchšou, ale obvykle menej výhodnou a preto aj menej využívanou cestou, je druhá možnosť a to prevzatie pôvodnej hypotéky. V tomto prípade si banka preveruje kupujúceho z hľadiska bonity presne tak, ako keby bol žiadateľ o novú hypotéku, čiže si zistí jeho príjmy, finančnú minulosť a až na základe tohto posúdenia povolí prevedenie hypotéky.
Ak ste kupujúcim nehnuteľnosti s hypotékou, táto cesta je pre Vás jednoduchšia, rýchlejšia, ale pokiaľ má pôvodná hypotéka príliš vysoký úrok, tak aj nevýhodnejšia.
Aký spôsob zvoliť?
Predávajúci aj kupujúci musia zvoliť jeden zo spomenutých spôsobov. Najčastejším kritériom býva finančná výhodnosť, pričom treba pamätať zo strany predávajúceho na to, že vo väčšine prípadov predčasné splatenie hypotéky je spojené aj so zaplatením sankčného poplatku.
V každej banke môže byť jeho výška mierne iná, ale obvykle je to v okolí 5 % zo zostávajúcej výšky úveru. Ak sa však podarí vystihnúť čas konca doby fixácie úroku, je možné takéto predčasné splatenie realizovať aj bez poplatku.
Treba mať ale na pamäti niekoľko vecí bez ohľadu na spôsob predaja:
- ak bude kupujúci financovať kúpu tiež hypotékou alebo prevzatím starého hypoúveru, musí mať dostatočnú bonitu a splniť podmienky rovnaké ako pri získaní úplne novej hypotéky
- okrem prípadného sankčného poplatku za predčasné splatenie treba rátať aj s inými poplatkami, napríklad za zmenu zmluvy v banke, za rôzne úkony, ktoré banka vykoná, prípadne aj s poplatkami na katastri za zmenu v liste vlastníctva nehnuteľnosti
- na všetko treba mať vždy riadnu zmluvu, najlepšie zostavenú právnikom, pričom treba pamätať na všetky alternatívy a do zmluvy zakomponovať exaktne všetky povinnosti predávajúceho aj kupujúceho a to aj s časovým plánovaním
- ak ste kupujúci, dobre si zvážte, či naozaj chcete absolvovať kúpu nehnuteľnosti s hypotékou, pretože to býva obvykle náročnejšie a treba si pripraviť dostatok času a pevné nervy, pretože celý proces ide „hladko“ a rýchlo naozaj len ojedinele, väčšinou to trvá dlhšiu dobu
Znalosť týchto vecí každému pomôže lepšie sa pripraviť na proces kúpy nehnuteľnosti.
Kedy je predaj nehnuteľnosti ťažší
Najkomplikovanejšia situácia nastáva vtedy, ak bola kúpa nehnuteľnosti prefinancovaná úverom zo Štátneho fondu rozvoja bývania. V tomto prípade sa totiž zaväzuje pôvodný majiteľ, že počas doby 5 rokov od prefinancovania tohto bývaniam ho nebude prenajímať, nezmení účel pôvodného užívania nehnuteľnosti a ani ho nepredá tretej osobe.
Jedinou možnosťou v tomto prípade je vyplatiť pôvodný úver a až následne predať nehnuteľnosť, čiže treba mať buď dostatok vlastných financií, alebo sa dohodnúť s kupujúcim.
Čo sa týka situácie, ak ide napríklad o predaj bytu s hypotékou pre mladých, prípadne všeobecne predaj nehnuteľnosti s hypotékou tohto typu, tu platí, že ak sa rozhodne klient nehnuteľnosť predať a úver predčasne splatiť, môže tak bez sankcie spraviť až po uplynutí 4 rokov od prefinancovania nehnuteľnosti takouto hypotékou.
Ak príde totiž k predčasnému splateniu prv, musíte ako predávajúci počítať s tým, že budete musieť vrátiť plnú výšku príspevku k tejto hypotéke, čiže aj príspevok štátu aj príspevok banky k lepšiemu úroku.
Záver
Nehnuteľnosť, ktorá bola kúpená na hypotekárny úver, je možné predať tretej osobe, ale vzhľadom na rôzne podmienky a sankčné poplatky je dôležité vybrať najvhodnejšiu možnosť.
Z pohľadu kupujúceho aj predávajúceho je najrýchlejšou a organizačne najjednoduchšou možnosťou prevzatie pôvodnej hypotéky predávajúceho kupujúcim, ale len málokedy sa to oplatí. Na rad teda prichádzajú alternatívy v podobe predčasného vyplatenia hypotéky alebo zmena založenej nehnuteľnosti.
V každom prípade je všetko vecou vzájomnej komunikácie a dohody, samozrejme, s každým riešením musí súhlasiť aj banka, ktorá má na nehnuteľnosti záložné právo.
Publikováno: 20. 7. 2023
Venujeme sa písaniu článkov, ktoré pokrývajú zaujímavé témy zo sveta aj z domova. Našou snahou je sprostredkovať zrozumiteľne a jasne články pre každého. Príspevky na našich webových stránkach sú informatívneho charakteru;. Taktiež sa venujeme recenziám a doporučeniam. Snažíme sa o to, aby obsah na Vmagazin.sk bol na čo najvyššej úrovni.
